Перепланировка
Какие документы необходимы для перепланировки нежилого помещения?
В Жилищном кодексе РФ содержатся разъяснения терминов переустройство и перепланировка жилого помещения. Ст.25 ЖК РФ называет переустройством жилого помещения установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом, осуществляющим такое согласование (в разных регионах это разные органы местного самоуправления, например, отделы архитектуры и т. п.).
Основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке помещения в жилом доме является решение органа местного самоуправления (поселковой администрации, администрации города, района в городском образовании), который осуществляет такое согласование.
Для получения решения о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения представляет:
• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности) на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке специалистами проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Иные документы требовать запрещено. Заявителю выдается расписка в получении документов. На основании представленных документов принимается решение о согласовании или об отказе в нем.
Согласно п.4 ст.26 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны в течение 45 календарных дней со дня получения документов принять решение о разрешении или об отказе согласования переустройства или перепланировки.
Решение об отказе в переустройстве или перепланировке помещения в обязательном порядке должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, предусмотренные Жилищным кодексом или другими законодательными актами.
Согласно ст.27 ЖК РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается лишь в предусмотренных законом случаях, а именно:
• при непредставлении определенных ч.2 ст.26 ЖК РФ и перечисленных выше документов; представлении документов в ненадлежащий орган;
• несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Согласно п.2. ст.29 ЖК РФ, лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законом ответственность. Что касается санкций, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законом ответственность (по ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ) и обязано привести такое жилье в прежнее состояние в разумный срок. На основании решения суда такое жилое помещение может быть сохранено в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создает угрозы их жизни и здоровью. После завершения переустройства или перепланировки помещения должен быть составлен акт приемочной комиссии.
Нужно ли согласовывать остекление балкона?
Остекление балконов и лоджий – с точки зрения действующего законодательства – является перепланировкой квартиры и, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях.
Перед тем, как начать остекление своего балкона или лоджии, должны получить разрешение на остекление в инстанциях:
1. БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо предоставить свой проект, на котором будут показаны размещения створок, разрезы по местам примыкания рам к ограждению и перечень материалов основных элементов.
2. АПУ (Архитектурно-планировочное управление). В АПУ решается вопрос об изменении фасада, в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений.
3. РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Специалисты РОГПН должны оценить, как балконная конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара. Здесь же проверяются используемые технологии на соблюдение противопожарных норм.
4. СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению.
5. ГЖИ (государственная жилищная инспекция) проверяют соответствие выполненного проекта на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам.
6. МВК (межведомственная комиссия). После согласия всех вышеперечисленных инстанций необходимо сдать все документы в районную межведомственную комиссию (как правило, она находится в районной администрации города). МВК выдает разрешение на произведение работ по остеклению балкона либо лоджии.
Председатель ТСЖ отказал в согласовании проекта по перепланировке квартиры, сославшись на отсутствие согласия соседей нижерасположенной квартиры. Правомерен ли отказ?
Вам отказали неправомерно, поскольку в соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления.
Для согласования перепланировки предоставляются определенные ст.26 ЖК РФ документы:
- заявление о перепланировке;
- правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение;
- проект перепланировки жилого помещения;
- технический паспорт перепланируемого жилого помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных.
Таким образом, согласие соседей и органов ТСЖ при согласовании перепланировки не требуется.
Что считается самовольной постройкой? Как может быть узаконена самовольная постройка?
В соответствии со ст.29 ЖК РФ и ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом: осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Что относится к реконструкции помещений?
В соответствии с Градостроительным кодексом, реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, высоты или количества этажей, площади, показателей производственной мощности и качества инженерно-технического обеспечения.
Сменился собственник нежилого помещения первого этажа. Производит реконструкцию, на контакт с жильцами не идет. Куда обращаться и что делать обеспокоенным собственникам дома?
В случае, если действия собственника какого-либо помещения нарушают законные права других собственников (например, произведение несогласованной перепланировки), граждане, чьи права нарушены, могут обратиться с заявлением в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства в области жилищного законодательства. Так же действующее законодательство предусматривает возможность защиты нарушенных жилищных прав в судебном порядке.
Какие последствия могут наступить в случае осуществления самовольной перепланировки?
Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. В соответствии с п.2. статьи 7.21. Кодекса об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в виде наложения штрафа.
На основании п.3. ст.29 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование перепланировок, вправе обратиться с иском в суд, в случае если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены данным органом.
Тогда в отношении собственника может быть применена такая мера, как продажа с публичных торгов такого жилого помещения, с выплатой вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма может быть выдвинуто требование о расторжении договора найма жилого помещения.
Можно ли сохранить самовольно выполненную перепланировку?
В соответствии с п.4. ст. 29 ЖК РФ помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Чем отличается перепланировка помещения от переустройства?
В соответствии со статьей 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Например, установка проемов и снос существующих межкомнатных перегородок, установка новых перегородок относится к перепланировке. А перенос раковин, ванн другого сантехнического оборудования будет относиться к переоборудованию.
В связи, с чем выдается отказ в согласовании перепланировки?
В соответствии со ст. 27 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, выдает отказ в согласовании перепланировки при :
- непредоставлении соответствующих документов. (перечень документов закреплен ст. 26 ЖК РФ)
- предоставление документов в ненадлежащий орган.
- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В отказе органа, осуществляющего согласование, указывается основание с обязательной ссылкой на нарушение.
Такое решение может быть обжалованию в судебном порядке.
Какие документы нужно собрать для согласования переустройства и перепланировки?
В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ собственнику, намеривающемуся провести перепланировку или переустройство, необходимо подать в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого помещения следующие документы:
1) Заявление о переустройстве или перепланировке.
2) Правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
Какие документы необходимы для перепланировки нежилого помещения?
В Жилищном кодексе РФ содержатся разъяснения терминов переустройство и перепланировка жилого помещения. Ст.25 ЖК РФ называет переустройством жилого помещения установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом, осуществляющим такое согласование (в разных регионах это разные органы местного самоуправления, например, отделы архитектуры и т. п.).
Основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке помещения в жилом доме является решение органа местного самоуправления (поселковой администрации, администрации города, района в городском образовании), который осуществляет такое согласование.
Для получения решения о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения представляет:
• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности) на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке специалистами проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Иные документы требовать запрещено. Заявителю выдается расписка в получении документов. На основании представленных документов принимается решение о согласовании или об отказе в нем.
Согласно п.4 ст.26 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны в течение 45 календарных дней со дня получения документов принять решение о разрешении или об отказе согласования переустройства или перепланировки.
Решение об отказе в переустройстве или перепланировке помещения в обязательном порядке должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, предусмотренные Жилищным кодексом или другими законодательными актами.
Согласно ст.27 ЖК РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается лишь в предусмотренных законом случаях, а именно:
• при непредставлении определенных ч.2 ст.26 ЖК РФ и перечисленных выше документов; представлении документов в ненадлежащий орган;
• несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Согласно п.2. ст.29 ЖК РФ, лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законом ответственность. Что касается санкций, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законом ответственность (по ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ) и обязано привести такое жилье в прежнее состояние в разумный срок. На основании решения суда такое жилое помещение может быть сохранено в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создает угрозы их жизни и здоровью. После завершения переустройства или перепланировки помещения должен быть составлен акт приемочной комиссии.
Нужно ли согласовывать остекление балкона?
Остекление балконов и лоджий – с точки зрения действующего законодательства – является перепланировкой квартиры и, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях.
Перед тем, как начать остекление своего балкона или лоджии, должны получить разрешение на остекление в инстанциях:
1. БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо предоставить свой проект, на котором будут показаны размещения створок, разрезы по местам примыкания рам к ограждению и перечень материалов основных элементов.
2. АПУ (Архитектурно-планировочное управление). В АПУ решается вопрос об изменении фасада, в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений.
3. РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Специалисты РОГПН должны оценить, как балконная конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара. Здесь же проверяются используемые технологии на соблюдение противопожарных норм.
4. СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению.
5. ГЖИ (государственная жилищная инспекция) проверяют соответствие выполненного проекта на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам.
6. МВК (межведомственная комиссия). После согласия всех вышеперечисленных инстанций необходимо сдать все документы в районную межведомственную комиссию (как правило, она находится в районной администрации города). МВК выдает разрешение на произведение работ по остеклению балкона либо лоджии.
Председатель ТСЖ отказал в согласовании проекта по перепланировке квартиры, сославшись на отсутствие согласия соседей нижерасположенной квартиры. Правомерен ли отказ?
Вам отказали неправомерно, поскольку в соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления.
Для согласования перепланировки предоставляются определенные ст.26 ЖК РФ документы:
- заявление о перепланировке;
- правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение;
- проект перепланировки жилого помещения;
- технический паспорт перепланируемого жилого помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных.
Таким образом, согласие соседей и органов ТСЖ при согласовании перепланировки не требуется.
Что считается самовольной постройкой? Как может быть узаконена самовольная постройка?
В соответствии со ст.29 ЖК РФ и ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом: осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Что относится к реконструкции помещений?
В соответствии с Градостроительным кодексом, реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, высоты или количества этажей, площади, показателей производственной мощности и качества инженерно-технического обеспечения.
Сменился собственник нежилого помещения первого этажа. Производит реконструкцию, на контакт с жильцами не идет. Куда обращаться и что делать обеспокоенным собственникам дома?
В случае, если действия собственника какого-либо помещения нарушают законные права других собственников (например, произведение несогласованной перепланировки), граждане, чьи права нарушены, могут обратиться с заявлением в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства в области жилищного законодательства. Так же действующее законодательство предусматривает возможность защиты нарушенных жилищных прав в судебном порядке.
Какие последствия могут наступить в случае осуществления самовольной перепланировки?
Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. В соответствии с п.2. статьи 7.21. Кодекса об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в виде наложения штрафа.
На основании п.3. ст.29 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование перепланировок, вправе обратиться с иском в суд, в случае если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены данным органом.
Тогда в отношении собственника может быть применена такая мера, как продажа с публичных торгов такого жилого помещения, с выплатой вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма может быть выдвинуто требование о расторжении договора найма жилого помещения.
Можно ли сохранить самовольно выполненную перепланировку?
В соответствии с п.4. ст. 29 ЖК РФ помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Чем отличается перепланировка помещения от переустройства?
В соответствии со статьей 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Например, установка проемов и снос существующих межкомнатных перегородок, установка новых перегородок относится к перепланировке. А перенос раковин, ванн другого сантехнического оборудования будет относиться к переоборудованию.
В связи, с чем выдается отказ в согласовании перепланировки?
В соответствии со ст. 27 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, выдает отказ в согласовании перепланировки при :
- непредоставлении соответствующих документов. (перечень документов закреплен ст. 26 ЖК РФ)
- предоставление документов в ненадлежащий орган.
- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В отказе органа, осуществляющего согласование, указывается основание с обязательной ссылкой на нарушение.
Такое решение может быть обжалованию в судебном порядке.
Какие документы нужно собрать для согласования переустройства и перепланировки?
В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ собственнику, намеривающемуся провести перепланировку или переустройство, необходимо подать в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого помещения следующие документы:
1) Заявление о переустройстве или перепланировке.
2) Правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).