В чём заключаются основные изменения в федеральном жилищном законодательстве, регламентирующем проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?
– Изменения в жилищном законодательстве, с одной стороны, предоставляют собственникам жилья свободу выбора одного из способов накопления средств на капитальный ремонт своего дома, но с другой – существенно повышают ответственность за принятое решение и невыполнение предусмотренных законом обязательств. Вот почему очень важно вникнуть в суть новой системы капитального ремонта многоквартирных домов, осознанно выбрать способ формирования фонда капремонта, чтобы в дальнейшем обезопасить себя от неприятных последствий неоправданного решения.
Каковы способы формирования фондов капремонта?
– Жилищный кодекс РФ предусматривает два способа: первый – на специальном счете в банке, размер капитала которого должен быть не менее 20 миллиардов рублей; второй – на счете регионального оператора, то есть Фонда капитального ремонта многоквартирных домов региона. В обоих случаях собственники помещений в многоквартирных домах обязаны делать ежемесячные взносы, минимальный размер которых будет установлен правительством региона. Кстати, собственники имеют право утвердить на общем собрании размер взноса на капремонт, превышающий минимальный, и направить такие «сверхплановые» собранные средства на выполнение дополнительных работ.
Обязаны ли собственники вносить взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов?
– Взносы на капитальный ремонт общего имущества обязаны абсолютно все собственники помещений, за исключением нескольких категорий. К таковым относятся, во-первых – собственники помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу. Во-вторых – собственники помещений многоквартирного дома, в отношении которого исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом. От уплаты взносов на капремонт также освобождаются наниматели государственных и муниципальных жилых и нежилых помещений, поскольку соответствующие взносы на капремонт уплачивают собственники этих помещений.
Когда у жителей возникнет обязанность по уплате таких взносов?
– Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении 8 календарных месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта. Региональная программа капремонта общего имущества в многоквартирных домах сейчас дорабатывается правительством региона. Этот документ содержит сведения о всех многоквартирных домах, расположенных на территории области и подлежащих капитальному ремонту, перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, очередность и плановый период капремонта, а также предельные сроки его проведения. В программу не включаются только многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.
На какой период рассчитана региональная программа капремонта и можно ли в неё, вносить изменения?
– Программа разрабатывается на 30-летний срок и подлежит актуализации не реже чем один раз в год. Это означает, что в ней будут отражаться изменения состава многоквартирных домов, произошедшие в течение года, в том числе исключаться дома, признанные аварийными, и наоборот – включаться дома, вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году. Помимо этого, в программе будут учтены результаты проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, а также изменения перечня работ, если какие-то их виды уже были выполнены, в том числе по решению собственников.
На какие виды работ могут использоваться средства фонда капитального ремонта?
Средства, сформированные исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут использоваться для оплаты следующих услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Как в региональной программе капремонта будет учитываться очерёдность проведения работ в домах? Кто будет определять, какой дом, в каком году ремонтировать?
– Согласно жилищному законодательству, в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта будет предусматриваться ремонт общего имущества в домах, где требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения. Но при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта. Будет также учитываться год ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Будет ли их ежемесячный платёж учитываться при определении размера субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг для малоимущих граждан?
– Статья 159 Жилищного кодекса РФ гласит, что взносы собственников жилых помещений на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В связи с этим меры социальной поддержки граждан с низкими доходами должны учитывать дополнительные расходы населения на формирование фондов капремонта многоквартирных домов.
Установлены ли какие-то сроки, в которые жители многоквартирных домов должны определиться, каким из двух способов им формировать фонды капремонта?
Жилищное законодательство предоставляет собственникам для принятия такого решения – 6 месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
Кто может стать владельцем специального счёта? Может ли им быть управляющая компания?
– Специальный счет может быть открыт только на имя ТСЖ, ЖСК или регионального оператора, если такое решение принято на общем собрании собственников помещений. Причем в случае с товариществами собственников жилья действует принцип «одно ТСЖ – один дом». Владельцем спецсчета может стать и ТСЖ, объединяющее несколько домов, но только если они расположены на общей территории, имеют общие инженерные сети, а количество квартир в этих домах не превышает 30. Управляющая компания не может быть владельцем спецсчета.
Что будет, если собственники в отведённый законом срок не примут никакого решения?
– В таком случае фонд капитального ремонта многоквартирного дома по решению органа местного самоуправления будет формироваться на счете регионального оператора.
За счет, каких средств будет содержаться региональный оператор? За счёт взносов жильцов многоквартирных домов?
– Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в качестве взносов на капремонт, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества. Что касается административно-хозяйственных нужд регионального оператора, то они финансируются учредителем – правительством региона (области), а соответствующие средства предусматриваются в областном бюджете. Деятельность Фонда капитального ремонта многоквартирных домов подлежит контролю со стороны надзорных органов.
Кто будет непосредственно заниматься проведением ремонтных работ? Какова в этом процессе роль регионального оператора? Смогут ли жители многоквартирных домов контролировать качество ремонта?
–Фонд капитального ремонта многоквартирных домов наделен функциями технического заказчика, для выполнения работ по ремонту общего имущества будут привлекаться подрядные организации. Отбор подрядчиков будет проводиться на конкурсной основе в соответствии с утвержденным порядком, жесткие требования которого не позволят допустить к выполнению работ недобросовестных подрядчиков или организации, не обладающие необходимой производственной базой. Оплата выполненных работ будет проводиться только после подписания акта приемки выполненных работ, который должен быть согласован с органом местного самоуправления. Кроме того, акт приемки будет согласован с уполномоченным на то представителем собственников помещений в многоквартирном доме, если капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников.
– Изменения в жилищном законодательстве, с одной стороны, предоставляют собственникам жилья свободу выбора одного из способов накопления средств на капитальный ремонт своего дома, но с другой – существенно повышают ответственность за принятое решение и невыполнение предусмотренных законом обязательств. Вот почему очень важно вникнуть в суть новой системы капитального ремонта многоквартирных домов, осознанно выбрать способ формирования фонда капремонта, чтобы в дальнейшем обезопасить себя от неприятных последствий неоправданного решения.
Каковы способы формирования фондов капремонта?
– Жилищный кодекс РФ предусматривает два способа: первый – на специальном счете в банке, размер капитала которого должен быть не менее 20 миллиардов рублей; второй – на счете регионального оператора, то есть Фонда капитального ремонта многоквартирных домов региона. В обоих случаях собственники помещений в многоквартирных домах обязаны делать ежемесячные взносы, минимальный размер которых будет установлен правительством региона. Кстати, собственники имеют право утвердить на общем собрании размер взноса на капремонт, превышающий минимальный, и направить такие «сверхплановые» собранные средства на выполнение дополнительных работ.
Обязаны ли собственники вносить взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов?
– Взносы на капитальный ремонт общего имущества обязаны абсолютно все собственники помещений, за исключением нескольких категорий. К таковым относятся, во-первых – собственники помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу. Во-вторых – собственники помещений многоквартирного дома, в отношении которого исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом. От уплаты взносов на капремонт также освобождаются наниматели государственных и муниципальных жилых и нежилых помещений, поскольку соответствующие взносы на капремонт уплачивают собственники этих помещений.
Когда у жителей возникнет обязанность по уплате таких взносов?
– Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении 8 календарных месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта. Региональная программа капремонта общего имущества в многоквартирных домах сейчас дорабатывается правительством региона. Этот документ содержит сведения о всех многоквартирных домах, расположенных на территории области и подлежащих капитальному ремонту, перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, очередность и плановый период капремонта, а также предельные сроки его проведения. В программу не включаются только многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.
На какой период рассчитана региональная программа капремонта и можно ли в неё, вносить изменения?
– Программа разрабатывается на 30-летний срок и подлежит актуализации не реже чем один раз в год. Это означает, что в ней будут отражаться изменения состава многоквартирных домов, произошедшие в течение года, в том числе исключаться дома, признанные аварийными, и наоборот – включаться дома, вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году. Помимо этого, в программе будут учтены результаты проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, а также изменения перечня работ, если какие-то их виды уже были выполнены, в том числе по решению собственников.
На какие виды работ могут использоваться средства фонда капитального ремонта?
Средства, сформированные исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут использоваться для оплаты следующих услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Как в региональной программе капремонта будет учитываться очерёдность проведения работ в домах? Кто будет определять, какой дом, в каком году ремонтировать?
– Согласно жилищному законодательству, в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта будет предусматриваться ремонт общего имущества в домах, где требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения. Но при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта. Будет также учитываться год ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Будет ли их ежемесячный платёж учитываться при определении размера субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг для малоимущих граждан?
– Статья 159 Жилищного кодекса РФ гласит, что взносы собственников жилых помещений на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются в размер расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В связи с этим меры социальной поддержки граждан с низкими доходами должны учитывать дополнительные расходы населения на формирование фондов капремонта многоквартирных домов.
Установлены ли какие-то сроки, в которые жители многоквартирных домов должны определиться, каким из двух способов им формировать фонды капремонта?
Жилищное законодательство предоставляет собственникам для принятия такого решения – 6 месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
Кто может стать владельцем специального счёта? Может ли им быть управляющая компания?
– Специальный счет может быть открыт только на имя ТСЖ, ЖСК или регионального оператора, если такое решение принято на общем собрании собственников помещений. Причем в случае с товариществами собственников жилья действует принцип «одно ТСЖ – один дом». Владельцем спецсчета может стать и ТСЖ, объединяющее несколько домов, но только если они расположены на общей территории, имеют общие инженерные сети, а количество квартир в этих домах не превышает 30. Управляющая компания не может быть владельцем спецсчета.
Что будет, если собственники в отведённый законом срок не примут никакого решения?
– В таком случае фонд капитального ремонта многоквартирного дома по решению органа местного самоуправления будет формироваться на счете регионального оператора.
За счет, каких средств будет содержаться региональный оператор? За счёт взносов жильцов многоквартирных домов?
– Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в качестве взносов на капремонт, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества. Что касается административно-хозяйственных нужд регионального оператора, то они финансируются учредителем – правительством региона (области), а соответствующие средства предусматриваются в областном бюджете. Деятельность Фонда капитального ремонта многоквартирных домов подлежит контролю со стороны надзорных органов.
Кто будет непосредственно заниматься проведением ремонтных работ? Какова в этом процессе роль регионального оператора? Смогут ли жители многоквартирных домов контролировать качество ремонта?
–Фонд капитального ремонта многоквартирных домов наделен функциями технического заказчика, для выполнения работ по ремонту общего имущества будут привлекаться подрядные организации. Отбор подрядчиков будет проводиться на конкурсной основе в соответствии с утвержденным порядком, жесткие требования которого не позволят допустить к выполнению работ недобросовестных подрядчиков или организации, не обладающие необходимой производственной базой. Оплата выполненных работ будет проводиться только после подписания акта приемки выполненных работ, который должен быть согласован с органом местного самоуправления. Кроме того, акт приемки будет согласован с уполномоченным на то представителем собственников помещений в многоквартирном доме, если капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников.